По данным аналитиков, доля свободных помещений выросла до 7% при средней вакансии в последние годы на уровне 2−3%.
В то же время в Москве, как ранее писала «Газета.Ru», вводится рекордное количество торговых центров. По данным JLL, по итогам полугодия в городе появилось на 41% больше торговых площадей, чем годом ранее - 342 тыс. кв.м. В результате российская столица стала крупнейшим рынком торговой недвижимости в Европе.
За эти полгода в Москве открылись всего 6 ТЦ, причем среди них сразу несколько крупных: Columbus (140 тыс. кв. м), «Кунцево Плаза» (65 тыс. кв. м), MARi (70 тыс. кв. м) и «Центральный детский магазин на Лубянке» (34 тыс. кв. м).
Однако на фоне рекордного ввода и низкого спроса со стороны ритейлеров в кризис, ситуация на рынке усугубляется.
Эксперты Colliers говорят, что самый оптимистичный прогноз по вакансии в ТЦ - 8%, и это при условии вакантности в новых проектах не более 25%. Напомним, сейчас большинство ТЦ открываются полупустые - заполняемость упала уже до 30−40%, в то время как нормальный показатель - 80%, отмечают аналитики. При этом, отмечают эксперты, клиенты у арендодателей в ТЦ все-таки есть - до 80% площадей имеют арендатора, соответствующие соглашения уже подписаны. Однако они задерживают открытие собственных магазинов из-за финансовых трудностей, которые не дают им вовремя начать внутреннюю отделку помещений, объясняют в Colliers International.
«Строительство торговых центров в Москве в I полугодии 2015 года замедлилось: новые крупные проекты не заявляются, а по заявленным проектам не начинаются строительные работы. Это означает, что в двух- и трехлетней перспективе на рынке произойдет снижение объемов ввода новых площадей и в результате снижение доли свободных площадей.
В краткосрочной перспективе покупательная способность потребителей может продолжить снижаться, пока не стабилизируется уровень цен и финансовый климат в стране, - приведены в исследовании слова директора департамента аналитики компании Олеси Дзюба.
Какие магазины были, есть, будут
Кризис серьезно скорректировал планы бизнеса. Во-первых, из-за падения рубля им пришлось искать компромисс с арендодателями по поводу ставки аренды. Например, уже половина арендаторов перешла на плату процента с оборота - подробнее об этом «Газета.Ru» писала ранее.
Что касается самой ставки, наиболее активно она менялась в конце прошлого года. «Снижение прайм ставки в торговых центрах Москвы к середине 2015 года по отношению к докризисному уровню составило порядка 20% в долларовом выражении», - говорит старший консультант отдела исследований рынка CBRE Максим Палт.
До конца года они могут снизиться еще на 5−10% в долларовом эквиваленте под влиянием слабых показателей розничного товарооборота и высокого объема нового ввода торговых площадей, отмечают в CBRE. При этом уже в начале 2016 года ситуация на рынке может начать постепенно улучшаться, считают аналитики.
Во-вторых, у населения тоже финансовые трудности, а значит нужно искать компромисс не только с арендодателями по поводу условий ведения бизнеса, но и с покупателями, многие из которых уже не готовы тратить столько же, сколько и раньше.
Как сообщают аналитики Colliers International, с начала года практически все крупные операторы пересмотрели свои бизнес-стратегии и приняли меры по оптимизации торговых сетей: закрыли или сменили формат неэффективных магазинов.
Сильные сокращения произошли в Incity, Melon Fashion Group, оптимизировали магазины Stockmann, Adidas, «М. Видео», «Спортмастер», магазины группы LPP, Burger King.
В то же время не так активно сокращается количество международных операторов на российском рынке по сравнению с тем, что происходило в прошлом году.
С начала этого года 6 брендов объявили об уходе: Carl's Jr. (США), Arnolds Bakery & Coffee Shop (Финляндия), Lindex (Финляндия), Flormar (Италия), Herve Leger (Франция) и Hauber (Германия). DIM (Франция) объявила о закрытии собственных магазинов в России и переходе на франчайзинг. При этом 11 международных операторов вышли на московский рынок, еще 13 планируют открыться во втором полугодии.
Те операторы, которые готовятся выходить на рынок или расширяться обращают свое внимание на уже доказавшие свою состоятельность торговые центры со сформированным покупательским потоком.
Лучше всего сохранили позиции, благодаря спросу, сегменты продуктов и DIY. Наибольшее снижение спроса и товарооборота произошло в сегментах fashion, ресторанов и развлечений.
Недавно CBRE представила исследование, из которого следует, что треть посетителей ТЦ в странах Европы, Ближнего Востока и Африки бывают в торговых центрах с единственной целью - поесть. Было опрошено 22 тыс. человек в 22 странах мира.
В России в некоторой степени фудкорты и кинотеатры помогают ТРЦ в кризис, поскольку поддерживают поток посетителей, отмечает Максим Палт.
«Объекты, где такие опции отсутствуют, при прочих равных, будут иметь меньшую посещаемость и интерес со стороны покупателей. Кроме того, за счет большего ассортимента возможных удовольствий, ТРЦ имеет существенно более высокие шансы сохранить клиентов, нежели отдельно рестораны или кино. Это помогает ТРЦ сохранять бОльшую устойчивость», - говорит эксперт.
По его словам, арендные договоры заключаются с ними на самых ранних этапах реализации проекта наряду с якорными арендаторами. Количество арендаторов фуд-корта, как правило, определяется форматом самого торгового центра. В среднем, для торгового центра размером 20−40 тыс. кв. м их необходимо иметь 5−10 на фуд-корте, для более масштабных проектов - до 15−20.
