Новые условия
Несмотря на некоторую стабилизацию ситуации на рынке торговой недвижимости, в этом сегменте продолжается пересмотр условий аренды.
По словам консультанта отдела исследований рынка CBRE Елены Ключаровой, большая часть ритейлеров пересмотрела и согласовала новые условия аренды еще в конце 2014 - начале 2015 года. В основном, они договаривались о фиксации валютного курса, скидке по фиксированным арендным ставкам, арендных каникулах или привязке к проценту с оборота. Все эти инструменты, как правило, применяются на срок около полугода, поэтому о дальнейшем изменении условий можно будет говорить только во второй половине года.
Однако уже сейчас понятно, что все больше розничных операторов переходит на схему процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки.
Такая схема предполагает, что ставка привязывается к товарообороту арендатора - он выплачивает в качестве арендной платы определенный процент суммы, которую ему удалось заработать. Процент зависит от многих факторов, основные из них - это сам ТЦ (его расположение, проходимость), а также профиль оператора. Наивысшие ставки, как правило, у продавцов одежды (7−18% от оборота), далее следуют магазины детских товаров и электронной техники, минимальные ставки у продуктовых ритейлеров (2−4%). Якорные арендаторы и просто известные бренды с хорошей репутацией на рынке, как правило, платят более низкий процент.
Если в начале года на процент с оборота перешло примерно 30% ритейлеров, то по итогам первого полугодия - уже около 40−50%, а до конца года эта схема может стать востребованной у 60−70% ритейлеров, подсчитали в CBRE.
В JLL рассказывают о смежной популярной схеме, которая называется ratchet - это пересчет оборота арендатора за определенный период в дальнейшую фиксированную ставку аренды. «Таким образом, девелопер и арендатор достигают некоторого баланса интересов: первый закрепляет ставку на определенном уровне, второй получает арендную ставку, которая в целом вписывается в его бизнес-модель», - поясняет начальник департамента торговых площадей компании JLL Татьяна Ключинская. Расчет по проценту с оборота или по смешанной схеме применяется, как правило, в течение какого-то ограниченного срока - в среднем от трех месяцев до года.
Для собственника схема с применением процента с оборота - это действенный способ показать арендаторам свою лояльность, считает владелец ГК «Экоофис» Андрей Ковалев (у компании в управлении два торговых центра).
«С просьбой перейти на процент с оборота арендаторы уже можно сказать традиционно обращаются к собственникам именно в кризисные периоды.
Поэтому предложение такой схемы наряду с антикризисной коррекцией ставки - шаг навстречу, позволяющий удержать арендаторов и обеспечить приемлемый уровень загрузки, - говорит эксперт. Кроме того, такая схема мотивирует арендатора «соучаствовать» в продвижении торгового объекта среди покупателей, считает Андрей Ковалев. «Есть случаи, когда арендатор участвует в маркетинге кадрово и даже материально, помогая объекту в продвижении», - говорит он.
Самый больной вопрос при обсуждении процента с оборота - это доступ к документам арендатора, ведь собственнику нужна достоверная информация о финансовых результатах.
«Инструментарий контроля может быть самым разным - как требование доступа к отчетности, так и сторонний аудит, - рассказывает Андрей Ковалев. - Здесь все зависит от готовности арендатора раскрывать свои реальные доходы. Более готовы к этому международные бренды, поскольку на западе схема давно распространена. Чтобы схема работала эффективно, важен честный диалог».
Как пояснили в CBRE, в условиях кризиса арендаторы сами максимально заинтересованы в переходе на процент с оборота, поэтому готовы делать формы отчетности более прозрачными. Как правило, розничные операторы предоставляют данные по обороту торговой точки самостоятельно, в соответствии с требованиями, прописанными в договоре между арендатором и арендодателем, либо арендодатель сам оценивает кассовые отчеты розничного оператора за определенный период. В отдельных случаях применяется независимый аудит, отчеты с отметкой налоговой инспекции, доступ к внутренним документам компании. Последнее, впрочем, скорее исключение, чем правило, говорят консультанты. В любом случае, форма отчетности по оборотам и сроки предоставления информации, в большинстве случаев, прописываются в договорах аренды - то есть собственник не получит доступ к тем документам, которые не были оговорены заранее.
Вице-президент «Опоры России», председатель совета московского городского отделения организации, объединяющей средних и малых предпринимателей, Александр Жарков не видит проблемы в том, что собственник получает доступ к документам арендатора. «Все более или менее серьезные торговые операторы это вообще публичные компании, они открыто заявляют о своих оборотах. Кроме того, тут вообще нечего опасаться, это абсолютно разный бизнес. У собственников торговых центров нет никого интереса к ритейлу как к потенциальному собственному бизнесу. Это разная система управления, я вообще не знаю девелоперов ТЦ, которые перешли бы серьезно в ритейл. Тем более непонятно, какое влияние они могут получить только благодаря доступу к данным об оборотах», - говорит эксперт.
Есть риски у собственников - арендаторы могут искажать данные, чтобы оборот на бумаге был меньше.
Схема «процент с оборота» наиболее легко осуществима в универмаге. «Арендатор отдает арендодателю, а вернее, управляющей компании, свои товары на комиссию. То есть закупает товар и определяет ассортимент арендатор, а собственник или управляющая компания, действующая в его интересах, эти товары реализует», - рассказывает партнер юридического бюро A2 Михаил Кюрджев. Такую схему легко заметить покупателю - например, если в торговом центре действует единая касса для всех магазинов. Так устроена торговля в Tsvetnoy Central Market и ЦУМе.
Заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости Rose Group (собственник универмага «Цветной») Петр Исаев считает, что при такой торговой концепции магазин полностью защищен от недобросовестных операторов. «Весь оборот денег на территории универмага идет через наши кассы, при этом каждый партнер в онлайн режиме видит всю информацию. Но в классическом ТЦ возможностей занизить показываемый оборот гораздо больше», - говорит эксперт. Тем не менее, по его словам, разные стороны в торговле постепенно учатся быть честными по отношению к друг другу, а крупным компаниям невыгодно из-за одного объекта показывать заниженные цифры - репутационные риски слишком высоки.
Итоги полугодия
За первое полугодие 2015 года ставки аренды помещений в торговых центрах, по разным экспертным оценкам снизились на 5−10%. По данным S.A. Ricci, для гипермаркетов ставки варьируются в диапазоне от $140 до $250 за кв. м/год, для супермаркетов - от $400 до $700 за кв. м/год. В торговых галереях помещения площадью 100−300 кв. м сдаются за $500 - $700 за кв. м/год, помещениях площадью 700-900 кв. м - от $200 до $400 за кв. м./год. При этом в конце года аналитики предсказывали падение ставок на на 20−50% в зависимости от конкретного объекта, степени его готовности, расположения, посещаемости, ротации арендаторов.
По оценкам CBRE, ближе к осени, под давлением снижения розничного товарооборота, ставки аренды в торговых центрах могут снизиться еще на 10−20%.
Пока не произошло и драматического роста числа свободных площадей. Введенные торговые центры продолжают постепенно заполняться. В CBRE вовсе не заметили роста вакансии в столичных торговых центрах за последние месяцы: по данным компании, уровень остался на отметке 9%. По предварительным оценкам S.A. Ricci, во II квартале уровень вакантных площадей составит 10−12%, в некоторых проектах - 15%, а в торговых центрах, открывшихся в начале года, 25−30%. При этом открывались многие проекты с 35−50% заполненных площадей. По прогнозам S.A. Ricci, количество свободных площадей может увеличиться к концу года, но незначительно - в пределах 3−4%.
«Уровень вакансии во многом зависит от уровня заполняемости во вновь введенных торговых центрах: если проекты будут заполнены не более, чем 20−30%, то общий уровень свободных площадей может вырасти с 9% до 10−11%», - рассказывает Елена Ключарова из CBRE.
Главный позитивный сигнал на рынке - готовность и девелоперов, и ритейлеров к дальнейшему развитию.
«Девелоперы уже готовят новые проекты, а не только занимаются завершением начатых ранее строек», - рассказывает Татьяна Ключинская из JLL. По ее словам, таких проектов пока немного, речь идет в основном о ТЦ арендуемой площадью в среднем 40−50 тыс. кв. м.
Объявляют о планах по развитию и ритейлеры: например «Детский мир», «Эльдорадо», «Леруа Мерлен», «Декатлон», говорит старший консультант департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Мария Вакурова. По ее словам, наиболее комфортно сейчас себя чувствуют продуктовые ритейлеры сегмента эконом, самые успешные среди них сети - «Магнит», «Дикси», «Атак», «Пятерочка». Значительная часть покупателей даже в области модной одежды переключается на дискаунтеры - «Холдинг Центр» («ХЦ»), «Сток-Центр», «Модный Bazar». Поэтому компании, работающие в этих сегментах, будут развиваться и сейчас, уверены эксперты.
